Souhaitez-vous sécuriser vos économies ou faire fructifier votre argent ? Mieux, désirez-vous vous constituer un patrimoine tangible sur une longue période ? Le meilleur moyen d’y parvenir est d’investir dans l’immobilier locatif. Encore faut-il savoir quel type d’immobilier locatif choisir tant l’offre est large. De toutes les possibilités qui s’offrent à vous, l’immeuble de rapport est l’option qui permet d’avoir des rendements très attractifs, mais aussi des avantages fiscaux indéniables. Voici un tour d’horizon sur le sujet pour vous permettre de mieux l’appréhender.
Qu’appelle-t-on l’immeuble de rapport ?
Concrètement, l’immeuble de rapport est un bâtiment subdivisé en plusieurs lots ou appartements destinés à la location. Ceux-ci génèrent des revenus substantiels selon les différents contrats établis avec les locataires. La particularité de ce type d’édifice est qu’il appartient à un seul propriétaire bailleur.
L’investisseur qui opte pour ce type de bien immobilier est donc exonéré des frais de syndic. En toute logique, investir dans un immeuble de rapport, c’est faire un placement financier dans un habitat collectif. Pour cela, il ne peut être utilisé comme résidence principale ou secondaire.
Selon l’histoire de l’immobilier en France, la genèse de l’immeuble de rapport remonte au XVIIIá siècle. Toutefois, c’est à partir du XIXá siècle que l’on assiste véritablement à la floraison de ce type d’immeuble sur toute l’étendue du territoire national. Pour être plus précis, ces bâtisses ont émergé à partir de 1850, au début de la période haussmannienne.
Elles ont été conçues pour répondre aux besoins croissants de la population en matière de logement dans les grandes métropoles comme Paris, Marseille, Toulouse… De plus, ces bâtiments avaient un style architectural standard et comprenaient entre 5 ou 6 étages. À cette époque, le concept de copropriété n’existait pas. Celui-ci a fait son apparition au XXá siècle.
Si autrefois ce type d’investissement était réservé aux bourgeois, aujourd’hui, il est accessible à tout le monde. Si vous avez les ressources nécessaires, vous pouvez vous intéresser à ce secteur. Il faut néanmoins faire une étude approfondie du marché et se faire accompagner par un expert durant tout le processus.
Pourquoi vaut-il mieux investir dans un immeuble de rapport ?
De nombreux Français s’engagent dans l’acquisition d’un immeuble de rapport pour réaliser d’énormes économies. Toutefois, les avantages de ce type de bien immobilier vont au-delà du simple aspect économique.
Vous négociez facilement le prix auprès du vendeur
Pour conclure toute opération immobilière, il faut franchir l’étape de la négociation. Bien souvent, les vendeurs sont prêts à céder les immeubles de rapport à un prix attractif. En effet, ces bâtisses sont moins demandées et la plupart des acheteurs sont aguerris. Bien qu’étant attractif, le marché de l’immeuble de rapport est relativement faible. Il ne recèle pas assez d’acheteurs potentiels. Dans ces conditions, il n’est pas compliqué de négocier un prix de vente à la baisse.
La prudence doit toutefois être de mise. Un immeuble de rapport qui est cédé à un prix très bas (un prix en dessous de la moyenne) peut cacher des imperfections. C’est pour cela qu’il faut examiner minutieusement le bien immobilier et identifier ses points faibles avant de franchir le cap de la négociation.
Les démarches administratives sont simplifiées
La plupart des transactions immobilières nécessitent des démarches administratives qui peuvent paraître interminables et contrariantes. Celles-ci sont encore plus pénibles si vous avez acheté de nombreux appartements localisés dans des endroits différents. A contrario, quand vous achetez un immeuble de rapport, vous mutualisez toutes les procédures administratives. Même si votre immeuble contient 15 appartements, vous n’aurez qu’une seule procédure administrative à effectuer.
Un investisseur qui a opté pour des appartements diffus doit engager diverses procédures auprès d’un courtier ou d’une banque pour réaliser son projet. En revanche, le futur propriétaire d’un immeuble de rapport peut facilement contracter un prêt auprès des différents organismes de crédit. Il n’a qu’un seul dossier de financement. En outre, il a une seule comptabilité à tenir.
Vous bénéficiez de revenus fonciers considérables
L’engouement des investisseurs par rapport aux immeubles ou maisons de rapport est dû en grande partie à leur rentabilité. En effet, les rendements de ces bâtiments sont pour la plupart élevés. D’après de nombreuses investigations, ceux-ci peuvent être compris entre 8 et 12 % par an. C’est normal puisqu’on achète en bloc de nombreux appartements, ce qui équivaut à l’acquisition de grandes surfaces. Or, en immobilier, plus importantes sont les superficies, moins cher est le mètre carré.
Dans la pratique, vous achetez moins cher votre bâtiment, mais louez chacun de vos appartements selon les tendances du marché. De plus, vous percevez de nombreux loyers. En cas d’insolvabilité de la part d’un locataire, vous pouvez toujours assumer vos différentes charges (remboursement de crédit et autres) sans grande difficulté.
En investissant dans un immeuble de rapport, vous avez le monopole de la gestion locative
Comme autre atout important et pas des moindres, vous êtes le maître incontesté des lieux. Étant l’unique investisseur, vous bénéficiez de la pleine propriété. Vous n’avez pas besoin de l’aval d’une tierce personne avant d’entreprendre des travaux de réhabilitation ou de réaménagement. Dans l’un ou l’autre des cas, le choix des artisans vous incombe. Il est également de votre responsabilité de définir le bon moment pour réaliser tous vos travaux.
L’immeuble de rapport vous facilite la vie. Il vous préserve de tous les désagréments que l’on observe au niveau des copropriétés (réticence d’un copropriétaire à faire des travaux, conflits entre copropriétaires…). Outre cela, l’immeuble de rapport simplifie la gestion locative. Qu’il s’agisse de la communication avec vos locataires ou de la collecte de vos loyers, toutes les charges qui vous reviennent se font aisément. Comparativement à un investisseur qui a de nombreux appartements disséminés dans plusieurs endroits, vous économisez du temps et de l’argent (frais de carburant).
Les intérêts en termes de fiscalité de ce type d’investissement
Les autorités étatiques ont voté plusieurs lois ou dispositifs de défiscalisation pour rendre le marché de l’immeuble de rapport plus flexible. Parmi ceux-ci, on retrouve la loi Denormandie. Entrée en vigueur le 1áʳ janvier 2019, celle-ci a pour objectif d’aider les propriétaires qui ont à cœur la rénovation de leur ancien logement à donner vie à leur projet sans difficulté.
Elle permet de bénéficier d’une réduction importante pouvant atteindre 63 000 euros. Pour bénéficier de cette aide fiscale, il faut que la bâtisse à rénover se trouve dans l’une des villes éligibles. De même, il faut s’engager à louer l’immeuble sur une période de 6 ans au minimum et 12 ans au maximum.
Les propriétaires d’un immeuble de rapport peuvent également obtenir un rabais fiscal grâce à la loi Malraux. Instauré depuis 1962 par le ministre de la Culture de cette époque, ce dispositif est conçu pour préserver l’intégrité des quartiers historiques.
Il donne droit à une réduction qui oscille entre 22 et 30 % des dépenses engagées selon que le bien est couvert par un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur).