L’investissement en SCPI est une solution très bénéfique aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Il est de plus en plus plébiscité en raison de ses nombreux avantages. Si vous souhaitez y mettre de l’argent, voici quelques pistes à explorer avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
C’est un type de placement basé sur l’immobilier collectif géré. Bien qu’il date des années 60, il reste toujours moins connu du grand public. Il consiste à investir à travers plusieurs actifs dans un parc immobilier, vous permettant de diversifier votre investissement et de ne pas vous focaliser sur un seul bien.
La SPCI est coordonnée par une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers. Son fonctionnement est simple. Les particuliers choisissent d’investir en fonction de leur préférence (bureaux, commerce, entrepôt, santé) et l’institution concernée se charge alors du reste. Les fonds collectés servent à acquérir un ensemble de biens qui sont par la suite mis en location.
La société de gestion s’assure de trouver des locataires, de régler les charges et les taxes inclues. Elle doit également mettre en valeur le parc immobilier pour la prochaine revente. En contrepartie de ces services, elle soustrait des frais de gestion aux loyers qu’elle reçoit. Une fois perçus, ces derniers sont redistribués aux investisseurs en fonction de l’objectif de rendement défini. Il est possible que la structure garde une partie de ces loyers dans le but de combler les départs éventuels de locataires.
À qui s’adresse l’investissement en SCPI ?
Ce placement s’adresse à tous les particuliers. Il constitue d’ailleurs une solution parfaite pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, mais qui n’ont pas les moyens d’acquérir une maison. Il est aussi adapté pour ceux qui ont déjà des appartements en location qu’ils veulent placer dans un bien commercial.
Les SCPI ouvrent la porte du marché du secteur tertiaire qui est souvent difficile à accéder en raison des tickets d’entrée élevés. Elles répondent à divers besoins en matière de revenus et de patrimoine. Elles vous permettent de diversifier vos biens grâce aux nombreuses opportunités d’investissement en France ou à l’étranger et sur différents types d’actifs. Toutefois, il est conseillé de consulter un guide pour investir en SCPI afin de mieux vous informer sur ce placement. Cette démarche est très utile pour minimiser les risques de pertes qui y sont reliés.
Cette solution s’adresse aussi aux individus qui envisagent de se constituer un patrimoine immobilier de manière progressive. Avec elle, vous pouvez accéder facilement au marché professionnel tout en évitant des problèmes éventuels de gestion. Ce placement est également destiné aux personnes qui souhaitent accroître leur revenu. Il vous permet aussi de préparer sereinement votre retraite.
Les avantages de l’investissement en SCPI
Cette solution est connue pour ses multiples atouts. Parmi ceux-ci, on retrouve :
- rendements réguliers potentiels,
- mutualisation des risques,
- capital de départ limité,
- flexibilité…
L’investissement immobilier est aujourd’hui bien démocratisé. Contrairement à un bien direct qui nécessite de débourser une somme considérable, vous pouvez investir dans une SPCI dès 185 euros. Il n’y a aussi aucun plafond maximum exigé.
L’un des avantages principaux de cette solution réside dans la mutualisation du risque. Une SCPI collecte des fonds auprès de beaucoup d’épargnants. Elle dispose logiquement des moyens qu’un seul individu ne peut posséder. Elle est en mesure d’acquérir un ensemble important de biens dans des domaines professionnels variés et dans différents pays et donc de mutualiser les risques.
Par exemple, quand vous achetez seul et louez un appartement ou une maison, le risque de perte est conséquent lorsque votre locataire ne paie plus ses loyers. Ce qui n’est pas le cas si vous investissez dans une organisation qui possède de différents biens. En cas de défaillance de l’un d’eux, la structure n’est pas en danger et vous non plus. Avec une SCPI, le risque de perte est toujours partagé entre les associés et ainsi réduit de manière considérable.
Ce placement ne requiert aussi aucune trésorerie. Par contre, un immobilier direct nécessite une trésorerie de secours pour faire face aux éventuelles dépenses. Le SPCI est souvent en haut du classement des meilleurs investissements en raison de son rendement plus élevé.
Quels sont les risques liés à l’investissement en SCPI ?
Ce placement se distingue des autres types par son rendement moyen attractif. Malgré sa stabilité très prisée, placer votre argent dans une SCPI n’est pas sans danger. Voici les principaux risques associés à cette opération.
Le rendement n’est pas garanti
L’épargnant peut être confronté à une érosion du rendement, car les bénéfices perçus sont tributaires du paiement des loyers. Le montant versé aux investisseurs n’est donc pas assuré pour plusieurs raisons. En effet, la société peut rencontrer des difficultés liées aux paiements des loyers par certains locataires.
Les locaux et les immeubles que possède la SCPI peuvent ne pas aussi être loués correctement. Dans ce cas, les revenus versés dépendent du Taux d’Occupation Financier (TOF) des biens détenus par l’organisation. Un taux en dessous de 85 % peut entraîner une diminution du montant global des loyers payés par les locataires, ce qui fait baisser le rendement pour les investisseurs.
Le risque de liquidité des parts
Ce facteur suscite de nombreuses interrogations, car la SCPI ne garantit pas la vente des parts ni leur retrait. Ces dernières n’ont pas la même liquidité que les valeurs mobilières telles que les actions. Il est donc plus difficile de vendre une part de SPCI qu’une action, puisque la vente d’un appartement ou d’une maison peut prendre plusieurs mois.
En revanche, les problèmes souvent rencontrés sur le marché ont amené l’ASPIM à instaurer une nouvelle réforme. Celle-ci vise à définir un prix d’équilibre sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. En ce qui concerne les solutions à capital variable, elles nécessitent de constituer une trésorerie au cas où les parts cédées deviennent supérieures à celles souscrites. L’objectif est d’assurer une liquidité satisfaisante et de permettre aux investisseurs de vendre leurs parts.
La baisse du marché de l’immobilier
La SCPI est soumise aux conditions du marché immobilier dans son ensemble. Par exemple, la crise du covid passée a légèrement modifié la dynamique du secteur. On croyait que le confinement aurait un impact durable sur l’immobilier de commerces et de bureaux, ce qui n’a pas été le cas. Bien que les commerces soient fragilisés et les bureaux désertés, les valorisations patrimoniales de ces secteurs n’ont été influencées que légèrement. De plus, grâce aux aides gouvernementales, les locataires ont continué de payer leurs loyers.
Différents types d’investissements en SCPI disponibles
Cette solution se décline en plusieurs catégories. Cela inclut en autre autres :
- SCPI de rendement,
- SCPI fiscales,
- SCPI de plus-value.
La première option représente la grande majorité du marché. Ces SCPI investissent dans un parc immobilier constitué d’immeubles destinés à des activités professionnelles : des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Elles sont plus convenables pour les personnes qui recherchent un placement à long terme, avec des revenus et le capital moins garantis. Les locataires des biens concernés sont souvent des entreprises, des administrations publiques…
Les SCPI fiscales s’intéressent plus à un type d’immobilier résidentiel qui respecte les conditions définies par des dispositifs fiscaux. Elles sont connues pour leurs atouts significatifs pour les investisseurs. Elle leur permet notamment de bénéficier de réductions d’impôts conséquentes en fonction du montant investi. Dans ce cas, les revenus se présentent sous forme de dividendes et peuvent atteindre des montants plus limités.
En ce qui concerne les SCPI de plus-value, elles se concentrent plus sur la valorisation des actifs immobiliers détenus. Contrairement aux catégories qui s’intéressent aux revenus, elles visent à générer des gains en capital. Cette approche repose sur l’achat des biens ayant un fort potentiel de croissance. Le but est de réaliser pleinement des bénéfices à la revente des actifs, généralement décotés à l’acquisition.
Comment choisir un plan d’investissement en SCPI approprié ?
Si vous envisagez de réaliser ce type de placement, découvrez quelques idées à mettre en place pour trouver la solution la plus appropriée pour vous.
Renseignez-vous sur les options disponibles et les performances des solutions envisagées
Il convient avant tout d’explorer les différentes options disponibles sur le marché. Pour cela, vous pouvez consulter les plateformes de sociétés de gestion et lire des rapports spécialisés. Une stratégie plus pratique consiste à vous informer auprès des experts du domaine financier.
Prenez le temps d’analyser les performances passées des sociétés que vous souhaitez choisir. Examinez de manière minutieuse les rendements annuels, les taux d’occupation des actifs immobiliers et les éventuelles fluctuations de valeur de leurs parts. Ces éléments peuvent donner des indices sur la rentabilité de la SCPI choisie.
Étudiez le portefeuille immobilier et évaluez les frais
Ces facteurs sont également importants pour faire le choix le plus judicieux. Assurez-vous de bien vérifier les types de bien détenus par chaque SPCI, leur situation géographique et la qualité des locataires. Pensez aussi à la diversification sectorielle, car un portefeuille diversifié est susceptible de minimiser les risques.
Les coûts associés à chaque option sont d’autres aspects essentiels à considérer. Il peut s’agir des frais de souscription, de gestion…
Définissez vos objectifs financiers
Le but que vous souhaitez atteindre peut influer sur votre décision. Vous devez donc définir clairement vos objectifs financiers afin de faire le bon choix. Voulez-vous réaliser de revenus réguliers, diversifier votre portefeuille ou préparer votre retraite ?
La tolérance au risque est aussi importante. Si vous n’aimez pas du tout prendre des risques, optez pour une SCPI de rendement qui verse des revenus réguliers.