L’estimation immobilière est une étape incontournable pour les propriétaires souhaitant vendre ou louer leur bien. La notion de valeur vénale y joue un rôle clé, car elle permet d’évaluer le prix du logement de manière objective. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir ce concept central dans l’immobilier et les explications pour réaliser son calcul.
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
La valeur vénale est définie comme étant le prix potentiel auquel un bien immobilier peut être vendu sur le marché libre à un moment donné. Elle se base sur des critères objectifs et prend en compte les spécificités du logement ainsi que son environnement géographique. Cette valeur représente donc une estimation du prix « juste » et réaliste qui sera utilisée lors de la négociation entre l’acheteur et le vendeur.
Les critères pris en compte pour évaluer la valeur vénale
Les caractéristiques propres au logement
Pour déterminer la valeur vénale d’un bien, plusieurs éléments intrinsèques sont pris en compte :
- La superficie : plus un logement est grand, plus sa valeur vénale sera élevée. Les experts immobiliers utilisent généralement le prix au mètre carré pour réaliser leurs estimations.
- L’état général et l’entretien du bien : un logement nécessitant peu de travaux sera considéré comme étant en bon état et aura une valeur vénale plus importante.
- L’année de construction : les biens anciens ont souvent un charme particulier qui peut augmenter leur valeur vénale, tandis que les constructions récentes bénéficient généralement des normes actuelles en termes d’énergie et d’isolation.
- Les équipements et prestations : la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un parking ou encore de matériaux de qualité aura une incidence positive sur la valeur vénale.
Le contexte géographique et économique
Outre les caractéristiques propres au logement, l’environnement dans lequel il se situe a aussi un impact significatif sur sa valeur :
- La localisation : la proximité des commerces, des transports en commun, des écoles et des espaces verts est un atout majeur. Par ailleurs, certaines zones sont davantage recherchées que d’autres suite à des phénomènes de gentrification ou d’attractivité économique. C’est notamment le cas de la ville de Paris, où l’immobilier est l’un des plus cher de France.
- Le marché immobilier local : la valeur vénale dépend également de l’état du marché immobilier dans un secteur donné. Dans le cas où les biens sont rares et recherchés, leurs prix auront tendance à s’envoler.
Les différentes méthodes pour réaliser une estimation immobilière
Afin d’évaluer au mieux la valeur vénale d’un logement, plusieurs méthodes peuvent être utilisées.
La comparaison avec les biens similaires
Il s’agit ici de se baser principalement sur les transactions réalisées récemment dans le même secteur géographique, et concernant des logements présentant des caractéristiques similaires. Cette méthode consiste donc à établir une comparaison avec le marché local et permet d’avoir une première idée du prix au mètre carré applicable.
L’estimation par un professionnel de l’immobilier
Faire appel à un expert immobilier garantit une estimation plus précise de la valeur vénale. En effet, ce professionnel dispose d’une connaissance accrue du marché et prendra en compte l’ensemble des facteurs susceptibles d’influencer le prix du bien. Il sera ainsi en mesure de fournir une évaluation fiable et détaillée.
Les outils en ligne
Grâce à Internet, de nombreux simulateurs d’estimation immobilière gratuits sont aujourd’hui disponibles. Ces dispositifs se basent généralement sur les données récoltées lors des transactions passées et permettent ainsi d’établir un prix au mètre carré moyen dans la zone concernée. Il suffit ensuite de renseigner les caractéristiques du bien (superficie, état général, équipements) pour obtenir une estimation approximative de la valeur vénale.