Le secteur immobilier est l’un des plus énergivores en France avec 44 % de l’énergie consommée et une émission de plus de 123 millions de tonnes de CO2 par an (1). Ce domaine d’activité figure donc en première ligne des réformes liées à la transition énergétique, notamment avec la mise en place du décret tertiaire. Ce dispositif oblige les gestionnaires immobiliers à revoir leur stratégie afin de limiter la consommation d’énergie de leurs bâtiments. Nous vous donnons plus de détails sur cette réglementation qui présente un enjeu à la fois écologique et économique.
Les enjeux du décret tertiaire pour le secteur immobilier
Le décret tertiaire (ou Éco Énergie Tertiaire) vise à accélérer la transition énergétique en France. Les obligations du dispositif concernent les propriétaires et les exploitants d’immeubles à usage tertiaire d’une surface supérieure à 1 000 m².
L’objectif du décret tertiaire est double : encourager une baisse significative de la consommation d’énergie finale et fixer des seuils en valeur absolue en fonction de la typologie des bâtiments. Cette réglementation s’inscrit dans une démarche plus globale de neutralité carbone à l’horizon 2050. Pour les gestionnaires immobiliers, l’enjeu est d’adopter une approche proactive afin d’anticiper ces changements.
Les obligations légales liées au décret tertiaire
Plusieurs textes de loi encadrent la mise en application du décret tertiaire. L’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation impose une réduction progressive des consommations énergétiques, avec des objectifs chiffrés pour 2030, 2040 et 2050. Ces obligations s’accompagnent du décret BACS (Building Automation & Control Systems), entré en vigueur en juillet 2020.
Le dispositif impose l’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) dans les constructions avec une puissance énergétique supérieure à 290 kW. Il permet d’optimiser la consommation d’énergie en adaptant automatiquement les paramètres de chauffage, de climatisation et d’éclairage en fonction des besoins réels. Depuis le 1er janvier 2025, tous les bâtiments tertiaires doivent être équipés de ce système.
Les avantages de l’Éco Énergie Tertiaire pour les bâtiments conformes
L’application des principes du décret tertiaire entraîne une réduction de la consommation énergétique des bâtiments. Il s’ensuit une baisse des coûts d’exploitation et une amélioration de la rentabilité des actifs. Un bâtiment conforme à cette norme gagne en valeur verte, ce qui impacte positivement sa valorisation sur le marché immobilier.
L’engagement dans une démarche de performance énergétique permet aussi de renforcer l’image de marque des entreprises. Cette politique répond aux attentes des locataires et des investisseurs soucieux de la préservation de la planète. Sur le plan environnemental, cette transition contribue à la réduction des émissions de gaz à effet de serre et à la lutte contre le changement climatique. L’optimisation énergétique améliore également le confort des occupants.
Les constructions concernées par le décret tertiaire
Les exigences liées à l’Éco Énergie Tertiaire s’appliquent aux bâtiments ou parties de bâtiments de plus de 1 000 m² affectés à un usage tertiaire. La réglementation concerne donc les constructions suivantes :
- les commerces et hôtels,
- les établissements de santé,
- les immeubles de bureaux,
- les infrastructures sportives couvertes,
- les bâtiments d’enseignement ou de formation.
Les bâtiments à usage mixte sont aussi concernés si la partie tertiaire atteint le seuil de 1 000 m². Les constructions exemptées des dispositions du décret tertiaire sont les lieux de culte, les immeubles à usage militaire et ceux qui sont réservés à la sécurité civile.
Les étapes à suivre pour atteindre les objectifs du décret tertiaire
L’intervention d’un professionnel peut être requise pour la mise en conformité de votre construction aux normes établies. Le spécialiste doit suivre un certain nombre d’étapes pour répondre aux attentes du décret.
Identification des bâtiments concernés
La première phase du processus est de déterminer si le parc immobilier est soumis au décret tertiaire. Vous devez alors effectuer une analyse précise du patrimoine pour identifier les actifs concernés et pour évaluer leur situation énergétique initiale. Cette étape permet de poser les bases d’un plan d’action adapté et conforme aux objectifs réglementaires.
Collecte et saisie des données sur la plateforme OPERAT
Après l’identification des bâtiments, les gestionnaires doivent enregistrer leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT (observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire). Ce site mis en place par l’ADEME (agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) est opérationnel depuis septembre 2022.
Cette plateforme recueille les données de consommation des assujettis et génère des attestations annuelles de performance énergétique. Pour l’enregistrement, vous devez prendre en compte les dépenses annuelles, les justificatifs de référence et les indicateurs d’intensité d’usage.
Élaboration d’un plan d’action énergétique
Pour atteindre les objectifs de réduction de consommation, définissez un plan d’action structuré basé sur votre diagnostic énergétique détaillé. Vous devez aussi identifier les axes d’amélioration et les investissements nécessaires. Certaines circonstances peuvent nécessiter une adaptation des objectifs de réduction énergétique. C’est le cas lorsqu’il y a une évolution de l’activité exercée dans le bâtiment ou face aux contraintes techniques ou aux enjeux économiques. Vous devez déclarer ces situations sur la plateforme OPERAT avec des justificatifs à l’appui.
Déploiement et suivi des actions
Une fois que le plan d’action est validé, sa mise en œuvre doit être effectuée par des professionnels. L’installation de systèmes de suivi énergétique, tels que la GTB, permet de mesurer l’impact des mesures mises en place et d’ajuster les stratégies en fonction des résultats obtenus. Un suivi régulier garantit la pérennité des économies d’énergie et assure une amélioration continue des performances énergétiques des bâtiments. Ce processus dynamique est primordial pour répondre aux exigences du décret tertiaire avec une optimisation des coûts d’exploitation.
Les stratégies d’optimisation énergétique pour les bâtiments tertiaires
L’isolation thermique constitue une priorité pour limiter les pertes énergétiques dans un bâtiment. Prévoyez alors des travaux pour assurer l’étanchéité des murs, des toitures et des fenêtres. Parallèlement, l’optimisation des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation est recommandée. Vous pouvez ainsi ajuster les consommations en fonction des besoins réels pour réduire les gaspillages.
L’intégration de systèmes de gestion technique du bâtiment tient également une place centrale dans la maîtrise des dépenses énergétiques. Ces technologies permettent un pilotage intelligent des équipements et une adaptation en temps réel aux variations d’usage.
L’utilisation d’énergies renouvelables, comme le solaire ou la géothermie, contribue à une alimentation plus durable des bâtiments et limite la dépendance aux énergies fossiles. Enfin, la sensibilisation des occupants aux bonnes pratiques énergétiques est très importante pour assurer une efficacité maximale des actions mises en place.
Le rôle des technologies dans la réduction de la consommation
Grâce à des outils avancés, les gestionnaires de biens immobiliers peuvent optimiser leurs performances énergétiques et respecter les exigences du décret tertiaire. Le schéma directeur énergie (SDE) est un outil stratégique qui aide à planifier les interventions en tenant compte des objectifs de réduction et des contraintes budgétaires. Le dispositif vous donne une vision claire de la situation actuelle du bien immobilier et une projection pour le futur.
Il s’accompagne souvent d’un contrat de performance énergétique (CPE) qui engage un prestataire à garantir des économies d’énergie mesurables sur la durée. Ce dispositif assure un retour sur bon investissement. Sa version rénovée est la garantie de performance énergétique réelle (GPE-R). Elle permet un suivi détaillé des économies réalisées grâce à la mise en place de systèmes intelligents de gestion de l’énergie.
Les aides financières disponibles pour la mise en conformité des constructions
Les certificats d’économie d’énergie (CEE) figurent parmi les principaux leviers de financement qui aident à se mettre en conformité avec le décret tertiaire. Ce dispositif encourage les travaux de rénovation énergétique à travers la prise en charge d’une partie des coûts liés à l’installation d’équipements performants. Vous pouvez ainsi prétendre à cette subvention pour réaliser :
- l’isolation thermique d’une construction,
- le remplacement des équipements de chauffage,
- l’installation de systèmes de gestion énergétique.
L’agence de la transition écologique (ADEME) propose également des aides financières spécifiques pour les projets de rénovation ambitieux. Ces subventions peuvent couvrir des études de faisabilité, des audits énergétiques ou le cofinancement de travaux d’amélioration énergétique. Certaines collectivités territoriales mettent en place des dispositifs d’accompagnement sous forme de subventions locales ou de crédits d’impôt, en fonction des régions et des politiques internes.
(1) https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/energie-batiments#:~:text=Le%20secteur%20du%20b%C3%A2timent%20repr%C3%A9sente,climatique%20et%20la%20transition%20%C3%A9nerg%C3%A9tique